Редевелопмент, реконструкция и реставрация?

Экспертный комментарий директора департамента элитной недвижимости «МК-Элит» Артема Зубенко.

«На первичном рынке премиального и элитного жилья Москвы реализуется 22 проекта, в котором можно приобрести недвижимость в реконструированных исторических зданиях», – распространила недавно сообщение одна из консалтинговых компаний. Немедленно возник вопрос: а сколько подобных проектов в Петербурге, рассаднике исторической архитектуры, памятнике под открытом небом, чуть ли не целиком в границах старого города охраняемом ЮНЕСКО? Два.

Сколько таких проектов в Петербурге? Два.

Впрочем, есть нюансы.

«В Санкт-Петербурге в продаже представлено только два подобных элитных жилых комплекса. Но это объекты частично реконструированные, частично новострой, - рассказала Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. – Особняк Кушелева-Безбородко на наб. Кутузова, 24, – здесь была реконструкция только фасадного здания со стороны набережной.

«Голландия» на Галерной, 40, – то же самое: реконструкция только фасадных зданий с наб. Адмиралтейского канала и Галерной улицы». <...> Упомянутый особняк Кушелева-Безбородко, например, задал немало задач при реставрации, но еще больше проблем пришлось решить, приспосабливая охраняемую часть проекта под «современные нужды». «Там есть конструктивные особенности, – рассказывает Сергей Бобашев, – которые не вписать в современные планировки. Разная высота потолков, например, принципиально разные площади комнат, есть просто очень маленькие, – а сносить внутренние стены нельзя». Зато в «новодельной» части удалось воткнуть прямо в квартиры автомобильные лифты – и это стало действительно работающей фишкой: чем плох такой девайс в особняке с богатейшей историей! Из трех широко известных способов адаптации исторических зданий под современное использование, редевелопмента, реконструкции и реставрации, реконструкция в Петербурге распространена наименее. «Сейчас никто не занимается этим вопросом комплексно. Нет понимания масштабов бедствия. Даже цифр точных нет – сколько домов нуждаются в реконструкции, в каком они находятся состоянии», – полагает Эдуард Тиктинский, президент группы RBI. Проблема сохранности исторического центра действительно более чем актуальна, Петербург по-прежнему столица коммуналок, жилой фонд, расселенный в «открыточных» местах, да и то не целиком, вдали от туристических маршрутов стремительно ветшает, а населяющие его петербуржцы далеко не всегда озабочены не то что восстановлением, а хотя бы сохранением своего жилья. <...>

Куда большее распространение получили редевелопмент и реставрация.

Причем источники этих преобразований – диаметрально противоположные: в первом случае речь идет о довольно крупных инвесторах, а во втором – о частной инициативе самих жильцов или частных покупателей. Тех самых неравнодушных и состоятельных жителей, которые «евроремонту» предпочитают восстановление собственной квартиры или дома. «Новая Голландия, Креативное пространство «Ткачи», газгольдер Люмьер-Холл, – приводит примеры директор департамента элитной недвижимости компании «МК-Элит» Артём Зубенко, – такие объекты приспосабливаются под современные выставочные пространства. Это максимальное сохранение здания с восстановлением утраченных и аварийных элементов с приспособлением, в основном, под общественные нужды. Один из примеров проектов ближайшего будущего – редевелопмент здания солодовни завода "Новая Бавария" на Петровском острове, которое после реновации будет функционировать как апартаменты и многофункциональный комплекс с офисами». А реставрацию можно встретить на вторичном рынке, и вот здесь, отмечает Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», предложение вполне адекватно реноме Петербурга, имперской столицы, сохранившей богатейшее наследие. «Но сказать, что это востребованный формат недвижимости сложно, скорее это та недвижимость, которую хочется иметь в своей коллекции, – замечает Артём Зубенко. – Некоторое время назад я занимался поиском особняка в центре Петербурга для одного очень крупного российского бизнесмена. Задача была подобрать красивое здание с хорошим видом и с максимальным количеством исторических деталей. Одно из предполагаемых назначений особняка – резиденция для комфортного проживания. В идеале оно должно было нуждаться в реконструкции: клиенту хотелось найти неприметный алмаз, который после шлифовки и огранки стал бы сияющим бриллиантом. Мы смотрели дома на набережной Мойки, Английской и Дворцовой набережных. Решение о покупке было отложено, так как ничего подходящего на тот момент не нашли». Немалая часть предложения приходится на Каменный и Крестовский острова – места, где исторически велась усадебная застройка, где петербургская аристократия и приближенные к императору возводили свои резиденции и особняки, а за ними устремились и состоятельные буржуа, увлеченные модным в то время модерном, их дома теперь – безоговорочные памятники эпохи.

Особняк Труворова у Елагина острова

На набережной Мартынова продается построенный в 1891-1893 году особняк Аскалона Николаевича Труворова, реконструированный под контролем КГИОП компанией ЛСР. За 520 000 000 рублей можно стать владельцем участка земли 2100 кв. м с расположенным на нем особняком общей площадью 1216 кв. м. Воссоздан исторический облик здания, внутри произведена качественная отделка. Фасад дома обращен к Средней Невке и Елагину острову. Огороженная территория, свой гараж и терраса.

Особняк Стенбока на Динамо, 24

На проспекте Динамо, 24, продается исторический особняк графа Петра Михайловича Стенбока — генерал-майора русской императорской армии. Построен он был в 1913 году, а в 2007-м был реконструирован. Трехэтажное здание общей площадью 800 кв.м расположено на участке 1071 кв. м, оно экспонируется сегодня за 285 000 000 рублей. Внутри сделан ремонт в классическом стиле, обновлены все инженерные системы и коммуникации.

Дом на Фурштатской, 28

Одно из интереснейших предложений в продаже – особняк Петра Лаврова на Фурштатской улице, 28, построенный в 1901 году в стиле модерн и реконструированный в 2010 году с вниманием к историческим деталям. Была восстановлена гипсовая лепнина в интерьере, изящные кариатиды, оригинальные камины, а также убранство парадной лестницы. В четырехэтажном здании всего 4 квартиры (по одной на этаже), суммарной площадью 470 кв. м. Цена вопроса – 100 млн рублей. «Предложение действительно редкое, – говорит Артём Зубенко, – и многие покупатели приходят охваченные желанием владеть этим особняком. И – уходят, попросту не найдя этой мечте рациональное применение. Недавно собственник принял решение о продаже этого лота не только единым целым, но и поквартирно».

Подытожим

Учитывая ежегодное увеличение туристического потока в Петербурге (и всё явственнее выражаемое недовольство соседей размещению на этажах жилых домов мини-отелей), многие запросы на поиск дома в центре города исходят от представителей гостиничного бизнеса. Примером коммерчески успешного использования здания может послужить дом на Лиговском проспекте, расположенный недалеко от площади Восстания и Невского. Здание было реконструировано, и арендаторы нашлись достаточно быстро: первый этаж отдан ресторану и крупной сети продовольственных магазинов, все остальные этажи занял трехзвездочный отель. В целом же Петербург, столица Империи, архитектурной мысли и коммуналок, остается будто замершим на рубеже эпох, предлагая уникальную недвижимость, которой сложно найти современное применение, и не будучи в состоянии применить ее «современно». Полная версия публикации: https://premium.estate/experts/peterburgskiy-arkh-konserv/part1