ТАУНХАУСЫ: УМИРАЮЩИЙ ФОРМАТ ИЛИ ВЫГОДНАЯ ИНВЕ

Предложение таунхаусов в Петербурге и Ленинградской области сокращается. Бум на этот формат пришелся на 2011-2012 годы, однако впоследствии мода на такое жилье прошла. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2012 году было продано 2,2 тыс. блок-секций, а к 2016-2017 годам продажи в этом сегменте упали до 600-700 штук в год. Застройщики теряют интерес к таунхаусам, предпочитая возводить малоэтажные жилые комплексы или полноценные загородные дома. LIVING решил разобраться, в чем плюсы и минусы таунхаусов, и стоит ли сейчас покупать такое жилье. По данным «Петербургской Недвижимости», сейчас на рынке Петербурга и Ленинградской области представлено 35 проектов с таунхаусами – это почти в 3,5 раза меньше, чем 5 лет назад. Жилые комплексы, в которых еще можно купить двух- или трехэтажные секции, возводятся в основном в пригородах. Например, во Всеволожском районе, в проектах «Вишневый сад», «Шагрово», «Юкковское Парк». В Тосненском районе Ленинградской области на завершающем этапе строительства находятся малоэтажные комплексы с таунхаусами «Счастье» и «Есенин Village». Последние лоты представлены в ЖК «Токкари-Лэнд». Таунхаус также можно купить в проектах «Кивеннапа» и «Аллерго-парк». Последний расположен в поселке Лисий Нос и относится к бизнес-классу, при том, что до 90% предложения в этом сегменте жилья принадлежит к классу «эконом» и «комфорт». Как отмечает руководитель АН «Загородный стиль» Петр Манько, таунхаусы в ближайших пригородах Санкт-Петербурга – продукт, который позиционируется как доступная, по сравнению с отдельными коттеджами, альтернатива квартиры в городе. «Среди мотивов покупателей таких таунхаусов (в пригороде) можно выделить 2 основные группы: осознанный выбор (хотят жить на природе и для части из них таунхаус является первым шагом к собственном дому) и вынужденная покупка (когда по цене 2-х комнатной квартиры в спальном районе можно купить «просторный дом» в 15-ти минутах езды от КАД). Отмечу, что спросом в основном в этом сегменте пользуются таунхаусы в благоустроенных поселках с максимумом городских удобств и хорошей транспортной доступностью», - говорит Петр Манько. ПОЧЕМУ ПАДАЕТ ПРЕДЛОЖЕНИЕ? Спад интереса к таунхаусам со стороны застройщиков связан с ростом издержек на возведение такого жилья. Для строительства необходимы довольно крупные земельные участки, которые можно использовать более рационально. «Для постройки таунхауса требуется не менее 10 гектаров. Себестоимость от постройки малоэтажного дома будет составлять от 12 тысяч рублей за метр, а у таунхауса это варьируется в пределах 35-38 тысяч рублей. Застройщики будут получать большую прибыль от возведения малоэтажек – 4-8 этажей», - поясняет Виолетта Басина, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей. Это мнение разделяет директор по развитию экспертного бюро «МК-Элит» Лариса Инченкова: «Строительство малоэтажных домов, а также высотное строительство – более выгодный бизнес. Цена метра реализации такая же, но потери площадей и земли меньше, оборот – более уверенный, не надо приучать аудиторию к новым стандартам и типу проживания». ПОЧЕМУ ПАДАЕТ СПРОС? По мнению аналитиков, таунхаусы востребованы в основном как альтернатива городскому жилью, а не как загородная резиденция, и цены в этом сегменте должны быть соответствующими. «Если застройщик предложил альтернативу городской семейной квартире по цене (7-9 млн), то такой продукт востребован. Пример – комплекс таунхаусов в Лисьем носу «Прибрежный квартал». Однако стоит цене превысить указанный лимит (плюс привлечение ипотеки), объект «провисает», - объясняет Лариса Инченкова, директор по развитию экспертного бюро «МК-Элит». В итоге на рынке много посёлков, в которых реализовано не более 10-20 % предложения, и продажи стоят. Проблемы при реализации таунхаусов также возникают из-за непривычного для большинства россиян формата жилья. «Наш покупатель не оценил минимальные участки по 1,5 сотки в среднем, за которые надо платить от 15 млн и выше. При наличии нужной суммы, скорее, принимается решение в пользу двух отдельных объектов недвижимости», - отмечает Лариса Инченкова. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ Как ни странно, достоинства загородных таунхаусов в то же время являются их недостатками. По словам эксперта Консалтинговой группы «Апхилл», старшего консультанта департамента оценки жилой недвижимости Светланы Фолимоновой, основные преимущества таунхаусов – возможность за относительно небольшие деньги купить загородное жилье вдали от городского шума, производств и промышленных предприятий. При этом расположение поселков с таунхаусами, в отличие от многих коттеджных посёлков, не препятствует обычной жизни современного горожанина. «При строительстве таунхаусов учитывается и близость максимально удобной транспортной развязки, и оборудование специальных гаражных или парковочных мест для всех жителей», - поясняет эксперт. Между тем, именно нахождение за пределами города создает новоселам многие трудности. Инфраструктура пригородов развита слабо, жителям зачастую приходится подолгу стоять в пробках. К тому же, некоторым покупателям становится тесно на небольшом участке земли – для полноценного сада и огорода 1-2 «соток», действительно, не достаточно. Ещё одно преимущество таунхаусов, которое может обернуться проблемой, - свобода планировки. «Здесь возможно и возведение камина, и постройка бассейна или бани — всё зависит лишь от предпочтений владельцев», - поясняет Светлана Фолимонова. Однако коммунальные платежи в таунхаусах, как правило, выше, чем в квартирах из-за индивидуальной подводки инженерных систем. Причём, как поясняет эксперт, к «традиционным» платежам добавляется оплата охраны участка, ремонт и содержание общего имущества. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ По оценкам аналитиков, таунхаус – не самый привлекательный объект с инвестиционной точки зрения. Чаще всего такое жилье покупают для постоянного проживания, а не для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, отмечает управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. «Для инвестирования в недвижимость выгоднее выбрать другой формат жилья, более ликвидный. Например, на рынке аренды наибольшим спросом пользуются недорогие компактные студии и однокомнатные квартиры, тогда как собственники больших площадей, в том числе владельцы таунхаусов, могут долго искать своего клиента. Кроме того, загородная недвижимость в целом пользуется все меньшим спросом, поэтому выгодно реализовать жилье вряд ли удастся. Городские новостройки перетягивают покупателей доступными ценами и интересными предложениями», - полагает эксперт. По оценкам «Метриум Премиум», основными покупателями загородных таунхаусов являются семейные пары в возрасте от 25 до 34 лет с детьми. Однако за внимание этой аудитории застройщики таунхаусов бьются с титанами городского строительного рынка, которые, похоже, побеждают.